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租房新生看过来,教你跳开租房中的坑_房产频道_东方资

发表日期:2020-07-13 06:11  作者:admin  浏览:

汪部长作为应届毕业汪,落实好心仪的工作之后,开始为租房而发愁,骗子那么多,房子怎么找?找中介“你爱你家”还是“连家”?要么直接在“自不如”等APP上下单?这事儿真是让汪部长一个汪两个大,于是汪部长硬着头皮向许久不联系的法学院老学姐咪部长请教租房中的法律风险:

问题一:房屋租赁合同是否必须采取书面形式?

咪部长:《合同法》第215条规定,“租赁期限六个月以上的,应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的,视为不定期租赁”。因此,房屋租赁期限不满半年的,可以是口头租赁合同或者书面租赁合同;房屋租赁期限在半年(6个月)以上应当采取书面形式租赁合同。

不定期租赁的意思是说,你可以随时走,房东也可以随时让你走。

问题二:房屋租赁合同最长期限是多少年?

咪部长:《合同法》第214条规定,“租赁期限不得超过二十年。超过二十年的,超过部分无效。租赁期间届满,当事人可以续订租赁合同,但约定的租赁期限自续订之日起不得超过二十年。” 因此,房屋租赁合同包括续订房屋租赁合同的最长期限均为20年。

问题三:房屋租赁合同未经备案是否有效?

咪部长:《解释》第4条规定,“当事人以房屋租赁合同未按照法律、行政法规规定办理登记备案手续为由,请求确认合同无效的,人民法院不予支持。

当事人约定以办理登记备案手续为房屋租赁合同生效条件的,从其约定。但当事人一方已经履行主要义务,对方接受的除外。”

所以房屋租赁合同登记备案不是法定有效要件,而是约定生效要件。

问题四:房屋租赁合同无效,产生哪些法律后果?

咪部长:房屋租赁合同无效,当事人不得请求支付租金;但是可以请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费。房屋租赁合同无效,当事人可以请求赔偿损失。

问题五:“一房数租”情况下,如何确定承租人?

咪部长:《解释》第六条规定,“出租人就同一房屋订立数份租赁合同,在合同均有效的情况下,承租人均主张履行合同的,人民法院按照下列顺序确定履行合同的承租人: (一)已经合法占有租赁房屋的; (二)已经办理登记备案手续的; (三)合同成立在先的。不能取得租赁房屋的承租人请求解除合同、赔偿损失的,依照合同法的有关规定处理。”

“一房数租”占有人优先→登记备案人优先→先成立合同优先。

问题六:哪些房子不能租?

咪部长:《商品房租赁管理办法》第六条,有下列情形之一的房屋不得出租: (一)属于违法建筑的; (二)不符合安全、防灾等工程建设强制性标准的; (三)违反规定改变房屋使用性质的;(四)法律、法规规定禁止出租的其他情形。

所以,没有房产证的违法建筑、群租房、商铺等非住宅性质房屋改造的“住宅”都不要租。

问题七:应该和谁签订房屋租赁合同?

咪部长:《合同法》第二百二十四条,承租人经出租人同意,可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的,承租人与出租人之间的租赁合同继续有效,第三人对租赁物造成损失的,承租人应当赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的,出租人可以解除合同。

所以签合同要找产权人!产权人!产权人!也就是通常说的房东,产权人的爸妈都不行!租房市场上二房东不在少数,租房应当尽量避免与二房东签合同。如果二房东转租前没有经过房东同意,房东知道后可以解除合同。即使房东同意转租,转租期限也不能超过二房东的剩余租赁期限,找二房东租房要做好随时流落街头的准备。

问题八:租赁期内房间内的东西坏了找谁修?

咪部长:如果是正常使用导致的损坏且双方对维修义务没有约定,应当由房东维修,而且承租人有权要求其在合理期限内维修。

问题九:想提前退租怎么办?

咪部长:租房前要看好租赁合同条款,对于租期不确定的,可以在合同中设置提前30天通知房东退租可免违约金之类的条款。如果合同没有约定并且与房东协商不成,为减少损失可以在征得房东同意后转租,但是如果第三人对房屋造成损坏的,需要由转租者赔偿损失。

问题十:租约还没到期,房东已经把房子卖掉了,怎么办?

咪部长:如果房东是在租赁期内把房子卖掉了,你可以继续住到租约到期。需要注意的是,如果房子在出租前已被设立抵押权、已经被法院查封或者你和房东另有约定,就可能无法继续住下去。

咪部长的最后叮嘱:目前,租房市场上良莠不齐,刚步入社会的大学生很有可能就被“套路”。对此,在确定租房之前不要缴纳任何费用。在签订合同前看好房东的产权证及身份证,若为转租,看好二房东的租赁合同。在找房时,选择正规的网站和中介,以免上当受骗。

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